10月17日，上海优化住房公积金贷款套数认定标准，成为全国首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。新标准规定，无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，可以认定为首套住房；在上海已有一套房、符合改善型认定条件，在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为第二套改善型住房。

新政一出，此前略显低迷的楼市又有了重振雄风的意味。10月19日晚间，记者在位于上海市浦东新区世纪公园板块的散步道、跑步道、社区邻里中心等地看到，房地产中介们把一块块房屋展示板重新摆放了出来。

这样的景象，似曾相识。9月1日，上海推出商业贷款“认房不认贷”新政时，房地产中介们也在夜间市民散步的步道周围支起过小板板。

来自中国指数研究院的数据显示，9月上海二手房市场热度有所回暖，二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较前一个月收窄0.08个百分点。上海房地产交易中心数据显示，9月上海二手房成交17503套，相比8月上升了13%。在10月的前12天，上海有约4000套二手房成交。

“认房不认贷”新政加码后，上海楼市会出现哪些变化？改善型刚需可以入场了吗？

“金九银十”楼市能否跑出量

10月18日，上海公积金“认房不认贷”新政宣布后的第二天，上海二手房成交量当天就实现了543套、3.81万平方米的回升。而10月1日至6日，受“十一”长假影响，上海二手房每天的成交量均在100套以下。10月7日开始回暖，二手房日成交量一度接近700套，此后回稳在500套左右。

在上海的二手房交易圈内，有一个月成交量“荣枯线”，业内人士把这条线定位在月成交1.5万套上下。按照10月目前的二手房成交情况，如果要想达到9月1.75万套的成交量，此后的日成交量须在700套左右，如果要守住1.5万套的“荣枯线”底线，那么日成交量须维持在580套左右。

10月19日晚间，浦东世纪公园附近，至少有5家不同品牌的房产中介出来摆摊，不时有市民围着中介讨论新政。“我现在住的房子有房贷，如果我现在还清房贷，再置换一套房子，还算首套吗？”这是中介小方被问得最多的一类问题。

小方告诉记者，10月18日全天，中介公司都在组织员工进行新政培训，“9月商贷认房不认贷后，我们的交易量确实有所回升。希望10月新政加码后，有更多的成交”。

记者以贷款100万元30年等额本息为例算了一笔账。新政前，一名消费者如果购买二套房，他的贷款利率为3.575%，每月月供约为4532元；新政后，如果这名消费者的置换房产被认定为首套房，他就能享受3.1%的贷款利率，每月月供为4270元。也就是说，每100万元贷款，消费者每月可以省下262元月供。

来自上海链家的数据显示，10月，上海的买方市场已经“淡定了”，但卖方这头的挂牌量仍然在上升。截至9月底，上海链家二手房挂牌量约8.91万套，相较于8月底上升约16.94%。

刚需置换要有前提

全职妈妈小雷从去年开始就在关注上海的二手房和一手新房市场，因为生了二胎，她想把原本160多平方米的房子置换成200平方米左右。手握800万元现金，她却迟迟没能下手。

“按照新政，我可以把手头的公积金贷款结清，这样我确实算是首套。贷款利率是下来一些了，但又不是不用还钱。”小雷告诉记者，自己置换最大的顾虑是“现在手上这套房子能不能卖掉”。

小雷观望了一年多，与她同小区同户型的一套住宅，从去年年初挂牌2200万元到今年9月主动降价到2000万元，至今没有售出的迹象。而她的一个朋友，在上海徐家汇核心地段的一套145平方米的三居室，挂牌2100万元，也没有动静。

来自贝壳网的数据显示，上海2021年月平均二手房成交量约为2.32万套，2022年约为1.59万套。到了2023年，二手房月成交量大多徘徊在1.4万套左右，但9月受新政影响，二手房月成交量突破1.7万套。

还有不少人产生了“卖掉一套贷款房，买进一套全款房，不再还贷”的想法。多多是一名在沪工作的IT行业从业者，每月税前收入超过3万元，新政出台后，他考虑降价10万元到20万元卖掉手上贷款购买的市中心老破小学区房，置换一套稍偏远一些的大户型。

专家:刚需置换应抓住窗口期

有的人犹豫不决，有的人则已经“踩准节点、精准上车”了。

圆圆自称是9月1日和10月17日两次“认房不认贷”新政的受益者，“完美踩准政策节点，赢麻了”。

圆圆在2022年11月30日以2000余万元的价格售出了现有住宅一套，又在2023年8月底认筹新房，购买了一处位于郊区的大房子，价格不到1500万元。9月1日，上海商贷“认房不认贷”新政出台后，她正好能用首套房资格享受优惠商贷。但在贷款办理过程中，因开发商部分项目抵押手续尚未办齐，影响了贷款的申请。10月17日，她竟然等来了公积金贷款“认房不认贷”的新政。

她告诉记者，自己和丈夫两人每人都可以用公积金首套贷贷款60万元，共计可以贷款120万元。相比此前选择的纯商贷4.55%的利息，能省下1.45%的利息。

房产自媒体博主Bony曾是一家上市房企上海公司市场部的负责人，近年来他深耕二手房交易领域。他告诉记者，现在实际上是置换刚需“上车”的好时机。

“一方面二手房交易利好政策不断出台，另一方面现在一手新房不像过去动不动就触发积分制，可选择余地很大了。”Bony说，针对置换刚需担心手上房产卖不掉的情况，房东可以采取主动略微降价的办法，“一些品质较好的次新房，原来可能不同楼层、不同户型、不同楼栋价格都不一样，大家都能卖掉，总有喜欢你这套房子、愿意埋单的客户。最近几个月形势不同了，每个小区最终能成交的，一定是最便宜的那套，买房人主要看价格。”

上海财经大学高等研究院助理教授张同斌长期研究全国房地产市场，他建议，结合债务、财政和人口等多方面因素，一方面，边际放松房地产市场政策，稳定市场预期，避免房地产市场风险的爆发及扩散；另一方面，我国房地产市场亟须走出以往依赖城镇化和金融化的发展模式，探索出新的发展路径。

张同斌说，目前一线城市“带头放开政策”是一个积极信号。除房地产相关的直接政策外，还应再寻求一些新的思路。比如，出生人口下降是影响城市房地产市场的核心基本面因素，也是消费者信心不足的一个原因，“房地产市场发展在顶层设计上可能需要寻求新的发展思路。”