知名券商光大证券近日发布首次覆盖越秀服务集团（股份代码：6626.HK，简称“越秀服务”）报告，并给予其“买入”评级，按2022年盈利预期给予15倍估值，目标价6.08港元。报告指出，越秀服务在大湾区布局密度高，盈利能力显著提升。此次覆盖是光大证券对越秀服务国企优势背景、大湾区高密度布局、增值服务及特色TOD物管业务拓展的认可与肯定。

光大证券在报告中指出，越秀服务作为广州市属国企越秀集团旗下、越秀地产板块下属的大湾区物业管理龙头企业之一，背靠越秀地产和广州地铁，优势显著。主要股东经营稳健，信用风险较小，2022年上半年越秀地产全口径销售金额482亿元，排行百强房企销售第18位（越秀地产与广州地铁分别在广州地区排名第一和第三），能够为越秀服务提供坚实保障和丰富项目资源。

目前，越秀服务已形成包括非商业物业管理、非业主增值服务、社区增值服务，以及商业运营及管理、市场定位咨询及租户招揽在内的五大业务条线。数据显示，截至2021年末，越秀服务取得营业收入19.2亿元，归母净利润3.6亿，在管项目251个，在管面积约3890万平方米（其中商业在管330万平方米），合约面积约5838万平方米的成绩。

“1+4”战略布局全面推进，特色TOD物管发展迅速

报告显示，越秀服务的“1+4”战略布局正在全面推进。截至2021年底，越秀服务合约面积约5838万平方米，其中70.2%位于大湾区，高密度区域布局更有助于发挥规模经济优势。其他项目则分布于华东、华中、北方、西部这四大区域的核心高能级城市，一方面保证在管项目的收费水平较高，同时也为增值服务提供较好的客户基础。

而结合到具体业务，越秀服务TOD物管业务的版图不断外拓。光大证券指出，越秀服务在发展TOD物管服务方面拥有独特基因，其两大股东，广州地铁拥有超20年的地铁物业管理服务的经验，而越秀地产是中国最大的轨交物业开发商之一。二者实力背书，赋予越秀服务在此细分赛道上的天然优势。

数据也证明了这一优势所带来的利好。 据2021年越秀服务年报，其TOD物管业务实现2.38亿元营收，管理98个地铁站24个车辆段/停车场。在2022年，公司更成功中标福州和长沙地铁项目。目前，其与重庆、长沙、昆明、福州、青岛、南宁6个城市的地铁项目建立业务联系，成功实现向外省市拓展的战略目标。

光大证券认为，TOD物管业务规模增长与盈利稳定性高，随着越秀地产TOD项目落地，以及越秀服务自身外拓能力提升，其独特TOD物管业务有望为业绩增长注入更多动能。

盈利能力显著提升，增值服务逐步发力

报告指出，越秀服务近年来业绩实现高速增长，同时收入结构优化，其中基础物管稳健发展，增值服务逐步发力，总体盈利能力显著提升。

数据显示，越秀服务2018—2021年营收由7.6 亿元增至19.2亿元，年均复合增速36.0%。这其中，社区增值服务是其增速最快的业务，2021收入同比增长229%，占总收入23%，跃升为第二大营收支柱，同时实现毛利2亿元，高于其他业务。

报告中，光大证券认为，越秀服务社区增值服务已形成的专业化、多元化及均衡的业务条线（小区商业服务、中介业务以及拎包入住服务）是其增速原因。伴随在管规模扩张，以及社区增值服务渗透率的提升，社区增值服务将有望进入高速发展阶段。

光大证券本次对于越秀服务首次出具覆盖报告，对其盈利能力及战略布局、独特的TOD物管、国企背景等予以肯定，并对未来发展做出预测，给予“买入”评级。这意味着，刚上市仅一年的越秀服务，进一步获得了资本市场的认可。未来，越秀服务将进一步夯实自身发展步伐，不断为股东及投资者创造更多回报。